Le Centre vote dans le dossier du redéveloppement de la Maison de la francophonie

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Le Centre culturel francophone de Vancouver a voté contre l'adoption d'une Lettre d'intention avec le développeur immobilier Canderel dans le dossier d'un éventuel redéveloppement de la Maison de la francophonie

   

Le Centre culturel francophone de Vancouver voted against the adoption of a Letter of Intent with the property developer Canderel regarding the potential redevelopment of the Maison de la francophonie

(ENGLISH VERSION BELOW)

 

VANCOUVER, le 4 juillet 2018  -  Le 30 mai dernier, le conseil d'administration de la Société Maison de la francophonie a convoqué les 12 associations francophones (commanditaires) propriétaires du terrain et du bâtiment de la Maison de la francophonie de Vancouver à une réunion extraordinaire générale. L'objectif de cette assemblée générale extraordinaire visait l'approbation d'une Lettre d'intention avec le promoteur immobiler Canderel quant au redéveloppement éventuel du site actuel de la Maison de la francophonie de Vancouver.

 

Or, le Centre culturel francophone de Vancouver a décidé de voter contre cette lettre d'intention. « Nous avons émis de nombreuses réserves au cours du processus qui a conduit au vote quant à cette lettre d'intention, et celles-ci portent tant sur le fond du projet, que sur certains aspects du processus lui-même », explique la présidente du conseil d'administration du Centre, Mme Monique Thibault.

 

« Cette lettre d'intention a fait l'objet d'échanges qui ont duré une année et demie entre les avocats du promoteur immobilier Canderel et les avocats du conseil d'administration de la Société Maison. Or, nous n'avons eu une copie de cette lettre d'intention qu'une semaine avant le vote. Il s'agit d'un document juridique complexe, rédigé en anglais, qui comprend 18 pages, et qui mérite une étude approfondie. Quant au sommaire en langue française de cette lettre d'intention, il nous a été remis seulement la veille du vote », poursuit Mme Thibault. « Selon nous, ce délai était insuffisant pour que nous puissions prendre une décision éclairée et obtenir un avis bien étayé concernant les impacts éventuels de ce projet, tel que décrit dans la lettre d'intention, sur le maintien des activités et du modèle d'affaire du Centre, et cela contrevient à des principes importants de diligence raisonnable » fait valoir Mme Thibault. « Ce vote est survenu à peine deux semaines avant la tenue de la 29ième édition du Festival d'été francophone de Vancouver, qui a eu lieu du 14 au 23 juin, alors que notre organisme était entièrement mobilisé pour assurer la réussite de l'événement », souligne Mme Thibault.

 

« Nous avons accepté de rencontrer, à leur demande, le conseil d'administration de la Maison de la francophonie une semaine avant la tenue du vote, puisque celui-ci souhaitait mieux comprendre la position du Centre dans ce dossier. Bien que nous sommes reconnaissants d'avoir pu expliquer nos inquiétudes quant au projet, au moment de cette rencontre, nous n'avions toujours pas reçu une copie de cette lettre d'intention », précise Mme Thibault. « Or, après en avoir fait une lecture du document au meilleur de nos connaissances, nous avons constaté que celui-ci comporte des échéanciers serrés sur la réalisation du projet de redéveloppement et le transfert de la propriété du terrain et du bâtiment au promoteur immobilier, ainsi que des éléments qui renforcent les inquiétudes que nous avions exprimées par le passé et également lors de cette rencontre avec le conseil d'administration de la Société Maison », poursuit Mme Thibault.

 

« Dans sa forme actuelle, le projet implique une démolition de l'édifice qui va menacer de plein fouet notre capacité à continuer à générer des revenus autonomes qui occupent une place majeure dans le plan d'affaire du Centre, particulièrement en ce qui concerne notre relation avec le Café Salade de fruits », note Mme Thibault. « Le Centre a investi beaucoup d'efforts, notamment financiers, pour assurer la faisabilité de l'installation dans ses espaces d'un café bistro français en 1995, et depuis 23 ans, Salade de fruits est devenu une marque de commerce enviable de la Maison de la francophonie, et un des piliers qui fait de la Maison un lieu de rassemblement pour la communauté francophone, francophile, et pour les citoyens de notre quartier et de la région du Vancouver métropolitain. Nous avons dû faire conjointement à deux reprises des travaux majeurs pour que Salade de fruits puisse opérer dans sa forme actuelle. Grâce à ces efforts, cette relation est devenue une histoire à succès et une pratique exemplaire pour un organisme francophone qui cherche à diversifier ses sources de financement », affirme Mme Thibault. « Le projet actuel de redéveloppement négocié par Canderel et la Société Maison de la francophonie ne prévoit pas d'appui financier pour la relocalisation d'espaces commerciaux, et compte tenu des coûts importants pour déplacer un restaurant dans un nouvel environnement, d'autant plus que cela devra survenir à deux reprises, soit sur une base temporaire pendant la période de démolition et de construction, et à nouveau au moment où le nouvel édifice serait prêt, nous ne voyons pas comment nous parviendrons à conserver cette relation entre le Centre et le Café », soutient Mme Thibault.

 

« Lors d'un forum de concertation qui s'est tenu à Richmond le 1er juin dernier, les associations francophones de la Colombie-Britannique ont validé l'ajout dans le futur plan de développement stratégique 2019-2024 de la communauté francophone de la province d'un objectif qui visera à faire en sorte que les organismes et associations francophones, d'ici 2024, auront davantage intégré une approche entrepreneuriale dans la gestion courante de leurs activités afin de mieux diversifier leurs fonds. Or, la relation entre le Centre et Salade de fruits est un modèle de réussite en ce sens, et ce projet fera reculer de manière significative le Centre culturel francophone de Vancouver quant à sa capacité à atteindre cet objectif », insiste Mme Thibault.

 

« Cela est d'autant plus regrettable et sera encore plus dommageable, en ce sens que les revenus autonomes générés par Salade de fruits ont permis au Centre d'avoir accès à des subventions où il y a des limites qui sont établies quant au pourcentage des fonds publics permis pour financer un projet, et qui requièrent des contributions de l'organisme. Ainsi, pour donner un exemple, en 2017, dans la première année de la mise en œuvre du nouveau programme BC Live Music Fund géré par l'agence provinciale Creative BC, où le financement public est limité à 75% des revenus du projet, le Centre a pu obtenir un financement de 42 800$ qui a notamment appuyé la présentation du Festival d'été francophone de Vancouver en 2017. Notre capacité à utiliser les revenus autonomes, comme ceux générés par Salade de fruits, a été un atout pour assurer l'accessibilité au Centre de ce nouveau programme de financement. Ces revenus font également partie du montage financier pour l'obtention d'autres subventions qui soutiennent la programmation culturelle du Centre », renchérit Mme Thibault. « Salade de fruits est aussi le gagne-pain d'une dizaine de familles francophones et francophiles, et cela, nous devons en tenir compte », rajoute Mme Thibault. « Nous sommes d'autant plus peinés qu'une démolition de l'édifice est proposée alors que Salade de fruits a investi près de 100 000$ pour agrandir ses espaces il y a à peine deux ans ».

 

« Salade de fruits est aussi souvent le premier point de rencontre et de découverte de la communauté francophone pour de nombreuses écoles d'immersion qui amènent leurs élèves pour prendre un repas au Café. Le Café est une porte d'entrée pour faire connaître la francophonie et ses services », fait remarquer Mme Thibault.

 

«Aussi, les revenus générés par Salade de fruit ne sont pas les seuls revenus autonomes du Centre qui pourraient souffrir dans le cadre du projet de redéveloppement de la Maison de la francophonie tel qu'il est conçu à l'heure actuelle », fait ressortir Mme Thibault. « En 1994-1995, avant l'ouverture de Salade de fruits, les revenus autonomes du Centre se chiffraient à près de 70 000$, sur un budget global de près de 235 000$ en revenus. En 2017-2018, nos revenus autonomes se sont élevés à 347 974$, sur un budget global de près de 1 242 000$ en revenus. Ainsi, tant nos revenus autonomes que nos revenus de subvention ont quintuplé (augmentation de 500%) au cours des vingt-trois dernières années », explique Mme Thibault. « Salade de fruits a été une locomotive pour attirer une clientèle accrue du Centre, et cela a certes eu un impact positif sur nos autres sources de revenus autonomes, si bien qu'aujourd'hui, près de 300 000$ de nos revenus autonomes ne sont pas directement attribuables à Salade de fruits, bien que celui-ci contribue à attirer une clientèle à la Maison de la francophonie. Les revenus provenant des cours de français, des inscriptions au Camp Virgule, les revenus de billetterie pour les spectacles ou les revenus de commandite reliés à notre programmation culturelle ont également pris leur envol, tout comme le nombre de membres de notre organisme, qui a quadruplé pendant cette même période », précise Mme Thibault.

 

« Or, malgré l'engagement que l'on retrouve dans la lettre d'entente de la part des développeurs de trouver aux associations commanditaires un logement alternatif pendant la période de démolition et de construction de l'édifice qui se trouverait dans le corridor de la rue Broadway entre Main et Arbutus, et qui regrouperait l'ensemble des associations actuelles de la Maison de la francophonie, rien n'est assuré qu'au moment de la démolition, un espace suffisamment grand sera trouvé dans cette partie de la ville de Vancouver non seulement pour réunir les commanditaires de la Maison, mais simplement pour réunir les activités courantes du Centre. À lui seul, le Centre occupe près de 4 200 pieds carrés (près de 3 000 pieds carrés si nous excluons le restaurant), et pour pouvoir continuer à offrir des services de bibliothèque, de cours de langue, des expositions en arts visuels, et d'autres services qui sont utilisés sur une base quotidienne par la communauté et la population, il faudra trouver type d'espace qui se fait rare dans la ville de Vancouver. Nous savons déjà qu'il n'y aura pas de salle multifonctionnelle de prévue dans ce site temporaire, ce qui nous forcera à délocaliser les activités du Camp Virgule, ce qui représente également un retour en arrière pour le Centre », affirme Mme Thibault.

 

« Tout impact négatif sur la fréquentation de nos activités, pendant une période de construction qui peut durer de trois à quatre ans, pourrait avoir des impacts sur notre capacité à offrir plusieurs services qui sont présentement dans la programmation du Centre et qui sont en partie soutenus par nos revenus autonomes. Aussi, cela soulève des inquiétudes quant à notre capacité de fournir les activités et services que nous nous engageons à offrir dans les accords de financement qui nous lient au Ministère du Patrimoine canadien et à d'autres bailleurs de fonds », poursuit-elle.

 

«Il nous semble apparent que le Centre subira une part importante de risques dans un projet qui implique la démolition de l'édifice. Nous sommes particulièrement préoccupés par ce qui surviendra du Festival d'été francophone de Vancouver, pendant la démolition et la construction d'un nouvel édifice, et après également. Au cours des 29 années d'existence du Festival, et particulièrement en ce qui concerne le spectacle principal en extérieur sur la 7ième Avenue, nous avons travaillé d'arrache-pied à assurer une relation positive avec nos voisins immédiats », poursuit Mme Thibault. « Il ne s'agit pas d'une tâche facile, particulièrement depuis que le zonage du quartier où est situé la Maison de la francophonie est devenu mixte, commercial et résidentiel. De nombreuses tours à condo ont été construites, et il nous incombe à chaque fois de faire en sorte que les nouveaux résidents puissent s'accommoder du bruit provenant du son de la musique amplifiée. Ce travail fut particulièrement ardu avec l'arrivée d'une résidence pour personnes retraitées qui a été construite à quelques pieds de la scène extérieure il y a une vingtaine d'années. Aussi, nous avons constaté, au fil des ans, que le niveau de tolérance des résidents diminue lorsqu'ils ont payé à fort prix leur nouveau logement. Or, ce que Canderel propose de mettre sur le marché à partir du redéveloppement de la Maison de la francophonie sont des condominiums haut de gamme », précise Mme Thibault. « Somme toute, il nous a fallu de nombreuses années pour développer notre expertise quant à l'utilisation de ce site, et une bonne partie de ce travail pourrait être à recommencer ».

 

« Alors que le Centre participe cette année à de nombreuses études portant sur la viabilité de l'industrie de la musique à Vancouver et en Colombie-Britannique, de même qu'aux consultations de la ville de Vancouver portant sur l'adoption d'une nouvelle politique culturelle au niveau municipal qui est intitulée Creative City Strategy, le milieu des arts et de la culture constate que la spéculation immobilière à Vancouver a eu de nombreuses répercussions négatives dans notre secteur. Même si une partie de l'administration de la ville forcerait à mettre dans les titres de propriété des nouveaux propriétaires une clause concernant la tenue du Festival pendant une journée en juin, les plaintes concernant le bruit ou tout autre inconvénient concernant le Festival sont acheminées au département des permis pour événement (« special events licence ») qui ont pleine juridiction en la matière, et nous savons d'expérience qu'il suffit de bien peu de plaintes pour que ce permis soit remis en cause. Nous voyons mal comment la densification du site même de la Maison de la francophonie, avec des résidences vendues à fort prix, localisées à quelques pieds de la scène extérieure de la 7ième Avenue, pourrait aider la tenue du Festival», souligne Mme Thibault.

 

« Comme nous ignorons où nous pourrions nous retrouver pendant la période de démolition et de reconstruction de l'édifice, il se pourrait qu'il s'agisse d'un endroit où il n'est pas envisageable de fermer la rue pour des raisons liées au transport en commun, par exemple. Or, l'idée de tenir un festival au cœur de la ville est la marque de commerce du Festival d'été, à l'image de festivals de musique francophones que l'on retrouve dans des villes comme Montréal. Le segment « fête de rue » du festival est celui qui rapporte le plus en termes de revenus autonomes, qu'il s'agisse d'attirer des commanditaires importants, ou de générer des revenus de billetterie et de bar. C'est le modèle de financement de tout le Festival d'été francophone de Vancouver qui pourrait être remis en cause », affirme Mme Thibault. « Ce concept, que nous avons été les premiers à instaurer à Vancouver, pourrait être mis en péril non seulement pendant la démolition et la construction de la nouvelle Maison de la francophonie, mais aussi après, car il est clair que la dynamique du quartier aura changé à notre retour. Non seulement nous devrons satisfaire les nouveaux résidents, mais les anciens voisins, résidents et commerces auront perdu l'habitude de l'événement, ce qui laisse présager que nous devrons repartir loin derrière pour rétablir l'acceptabilité d'un festival de rue dans notre quartier », explique Mme Thibault.

 

« Nous avons fait part de nos inquiétudes quant aux impacts de ce projet dès les débuts, et plus particulièrement lors d'une rencontre de notre conseil d'administration qui a eu lieu en avril 2011 à laquelle a assisté le président du conseil d'administration de la Société Maison, M. Pierre Gallant. Nous avons communiqué à nouveau nos inquiétudes quant à ces impacts dans une lettre adressée à M. Gallant le 10 septembre 2013, faisant suite au dévoilement de la deuxième étude de faisabilité du projet qui a été effectuée en avril 2013. Malgré nos efforts, et bien que d'autres initiatives concernant ce projet aient été commandées par la Société Maison, tel un sondage et une étude de besoin en espace qui a été amorcée à l'automne 2017, aucune étude d'impact de ce projet, qui varie selon les commanditaires, n'a été réalisée ou entamée. Cela est une grande déception pour nous », fait valoir Mme Thibault. « Nous ne pouvons concevoir qu'un projet d'une telle envergure ne soit pas accompagné d'une étude des impacts potentiels sur la capacité des commanditaires de pouvoir maintenir leur modèle d'affaire et leurs engagements envers la communauté et les bailleurs de fonds ».

 

« Aussi, nous avons été surpris de constater, dans la lettre d'intention qui a été soumise au vote des commanditaires, et lors de la présentation qui accompagnait ce vote, qu'il est prévu que le développeur immobilier redonne dans le nouvel espace de la Maison de la francophonie sensiblement le même nombre de pieds carrés aux associations commanditaires de la Maison, avec une augmentation potentielle de 10% du nombre de ces pieds carrés. Par exemple, la capacité légale de la salle multifonctionnelle (Studio 16) passerait de 136 à 150 sièges. Comme aucun plan du nouvel édifice et du redécoupage des espaces n'a encore été soumis aux associations commanditaires, il nous est difficile d'évaluer comment ce projet répondra de façon significative à l'une des prémisses qui a été utilisées pour militer en faveur de son adoption, soit d'inclure un plus grand nombre d'associations et de services pour la communauté francophone et francophile dans les nouveaux lieux. Pour pouvoir en juger, il aurait fallu que l'étude des besoins des commanditaires qui a été amorcée à l'automne 2017 ait été complétée et soit accompagnée d'une première esquisse des plans prévus pour l'utilisation possible de ces espaces, avant que nous ayons eu à adopter une lettre d'intention avec le promoteur immobilier qui comprend de nombreux engagements de notre part, et ce, d'autant plus qu'on demande au Ministère du Patrimoine canadien de donner immédiatement son aval à la réalisation du projet soumis par le développeur Canderel », estime Mme Thibault.

 

« Aussi, notre analyse quant à l'interprétation des données de ce sondage qui a été effectué auprès de la communauté francophone et francophile à l'été 2017 diffère de l'interprétation qu'en fait le conseil d'administration de la Société Maison », poursuit Mme Thibault. « En effet, nous avons pu constater que 75% des répondants au sondage se sont déjà rendus à la Maison de la francophonie de Vancouver, ce qui démontre un fort taux d'utilisation de ce lieu par la communauté et la population du Vancouver métropolitain. Aussi, parmi les quatre principaux motifs de leur visite de la Maison de la francophonie, les répondants ont identifié le Centre culturel francophone, le restaurant Salade de fruits, et la participation à un événement francophone, soit des aspects qui sont reliés à la viabilité des programmes et services du Centre. Parmi les 25% de répondants qui n'avaient jamais visité la Maison de la francophonie, plus de 50% ont affirmé que la raison d'une future éventuelle serait de se prévaloir des services du Centre culturel francophone de Vancouver. Ces données mettent en évidence et confirment l'évaluation que nous faisons, à savoir que le Centre a pu prospérer et répondre aux attentes d'une partie importante de la communauté et des citoyens à partir de nos espaces dans l'actuelle Maison de la francophonie de Vancouver, comme l'illustrent la croissance de notre membership, de nos services, de notre budget de nos revenus autonomes depuis notre installation dans la Maison », affirme Mme Thibault.

 

« Aussi, 62% des répondants au sondage estiment que la Maison de la francophonie de Vancouver est convenable. Les taux de satisfaction sont très élevés quant à la diversité des associations et des services présents (89,5%), l'emplacement géographique et l'accessibilité de la Maison (88%), les activités et les événements qui s'y déroulent (81%), ainsi que le caractère rassembleur pour la communauté francophone et francophile de l'actuelle Maison (59%)» poursuit Mme Thibault. «Toutefois, une majorité des répondants (52%) ont exprimé leur souhait de voir des améliorations apportées à l'esthétique de la Maison, ainsi qu'à l'organisation des locaux (60%). Nous ne sommes pas du tout opposés à des travaux qui pourraient améliorer la Maison de la francophonie sur ces aspects, et ce pour le bénéfice de toutes les associations commanditaires, bien au contraire », précise-t-elle.  « Le Centre lui-même a connu trois phases de rénovation entre les années 1994 et 2000 pour pouvoir servir convenablement ses membres, la communauté et la population », note Mme Thibault.

 

« Nous avions d'ailleurs demandé dans la lettre adressée à M. Gallant en 2013 qu'une inspection indépendante du bâtiment soit effectuée par la Société Maison de la francophonie, puisqu'à l'époque, le projet de redéveloppement était justifié par leur conseil d'administration sur la base d'une opinion selon laquelle le maintien, l'entretien ou des projets de rénovation de la Maison de la francophonie n'étaient pas des options viables à long terme. Or, cette étude a été effectuée en 2014, et elle concluait qu'à long terme, sur une période allant jusqu' à 15 ans, soit d'ici 2029, des travaux d'entretien du bâtiment d'un montant total de 1,465,000$ seraient requis. Nous reconnaissons qu'il s'agit d'une somme importante, d'autant plus que l'hypothèque à payer à la fin de l'année fiscale 2017-2018 se situe autour de 1 million$. Cette étude n'a pas tenu compte de travaux éventuels de mise à jour sismique, qui seraient à effectuer éventuellement, quoi que pour le moment, nous bénéficions d'une clause de droits acquis ou d'antériorité (clause grand-père) en raison de la période de construction du bâtiment, soit une aile qui a été construite en 1973, alors que l'aile principale a été construite en 1985, soit peu de temps avant que la communauté francophone se porte acquéreur du bâtiment », précise Mme Thibault. « Cette aile est l'œuvre de l'architecte Bruno Freschi, qui a été l'architecte principal de l'Exposition Universelle de 1986, et à qui nous devons le design de Science World, une des marques de commerce de la ville. Ainsi, la Maison s'inscrit dans un moment important de la mise en œuvre du patrimoine architectural de la ville de Vancouver, ce dont nous devons nous soucier », soutient Mme Thibault.

 

« Aussi, selon nous, la situation financière de la Maison de la francophonie n'est précaire au point que toute autre option que celle qu'on nous propose actuellement soit exclue », fait valoir Mme Thibault. « Au cours des dernières années, la Maison a pu dégager un surplus annuel d'environ 100 000$ par année, et ce surplus accumulé s'élevait à la fin de l'année financière 2016-2017 à près d'un million de dollars (987, 967$), et nous pouvons penser qu'il aura franchi le cap du 1 millions de dollars à la fin de la présente année financière 2017-2018 », souligne-t-elle. « Quant aux réserves bancaires, celles-ci se chiffraient à 543 000$ à la fin de l'année financière 2016-2017. Compte tenu de la valeur du terrain et du bâtiment qui sont estimés par BC Assesment à près de 30 millions$ en 2018, il nous semble que nous avons les assises pour envisager une autre option que celle qui est sur la table », insiste Mme Thibault.

 

« Cela est d'autant plus vrai depuis l'annonce par le gouvernement fédéral du nouveau plan d'action pour les langues officielles 2018-2023 qui vient tout juste d'être dévoilé en mars 2018 », enchaîne Mme Thibault. « Ce plan prévoit de nouveaux investissements de 67,25 millions$ au cours des cinq prochaines années pour les lieux de rassemblement des communautés minoritaires de langue officielle, en plus des investissements de 28 millions$ pour des infrastructures éducatives et communautaires annoncées en 2017. Cette annonce change la donne, et ouvre la porte à du financement qui n'était pas accessible auparavant », fait valoir Mme Thibault.  « Il nous semble que cette annonce récente ouvre de nouvelles portes et qu'il s'agit d'une option intéressante qui mérite d'être explorée quant à l'obtention du financement requis pour améliorer et rénover la Maison de la francophonie de Vancouver. Nous avons toujours souhaité qu'il y ait une option de rénovation qui n'implique pas la démolition de l'édifice, et qui permettrait possiblement de mitiger les impacts négatifs que nous avons évoqués pour le Centre en ce qui concerne le projet actuel de redéveloppement qui est proposé avec le promoteur immobilier Canderel », soutient Mme Thibault.

 

« Nous souhaitons rappeler que le conseil d'administration du Centre agit en cohérence avec la résolution qui a été adoptée à notre assemblée générale annuelle en septembre 2016, et qui stipulait des conditions importantes avant que le Centre donne son aval au projet actuel. En plus des préoccupations que nous nous avons soulevées, et de la nécessité d'exercer une étude diligente de tout document juridique qui accompagne ce projet, cette résolution souhaitait que nous obtenions des informations plus précises sur de nombreux aspects du projet, dont les espaces qui seraient occupés par le Centre dans un projet de redéveloppement de l'ampleur de celui qui est proposé par la Société Maison de la francophonie, ou encore le maintien de notre bail et les termes de celui dans lequel nous devrions nous engager après une éventuelle démolition et reconstruction de la Maison », conclue Mme Thibault.

 

À propos du Centre culturel francophone de Vancouver

Incorporé en 1975, le Centre culturel francophone de Vancouver a pour mandat de présenter des manifestations et des spectacles de qualité professionnelle, offrant à la population du Grand Vancouver une accessibilité aux produits artistiques de langue ou de culture francophone dans les secteurs des arts visuels, des arts médiatiques et des arts de la scène. Le Centre offre également une panoplie de services éducatifs et communautaires à toute personne s'intéressant aux activités du Centre, parlant français ou non.

 

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Source : 

Pierre Rivard

Directeur général et artistique

pierre.rivard@lecentreculturel.com              

604-736-9806

 

 

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Le Centre culturel francophone de Vancouver voted against the adoption of a Letter of Intent with the property developer Canderel regarding the potential redevelopment of the Maison de la francophonie

 

VANCOUVER, July 4th 2018  -  On May 30th of this year, the board of directors of the Société Maison de la francophonie convened a special general meeting with the 12 francophone associations (limited partners) that own the land and building of the Maison de la francophonie de Vancouver. The purpose of this meeting was to vote on the approval of a letter of intent with the property developer Canderel in regard to the potential redevelopment of the current Vancouver site of the Maison de la francophonie.

 

Le Centre culturel francophone de Vancouver decided to vote against this letter of intent. "We have expressed a number of reservations over the proceedings that led up to this vote on the letter of intent. These reservations touch on the fundamental issues of the project as well as on certain aspects of the process itself," explains Monique Thibault, President of the board of directors of Le Centre.

 

"Over the past year and a half, the letter of intent has been the topic of exchanges between the legal advisors of the property developer Canderel and the legal advisors of the Société Maison. However, we only received a copy of this letter of intent one week prior to the vote. This is a complex legal document, written in English, 18 pages long, and which warrants an in-depth study. We only received a summary of this letter of intent in French one day prior to the vote," continues Ms. Thibault. "We feel that this did not give us sufficient time to make an informed decision and arrive at a well-founded opinion on the potential impact of this project, as set out in the letter of intent, on maintaining the activities and business model of Le Centre. As such, it contravenes important principles of due diligence," she argues. "Moreover, this vote took place barely two weeks prior to the opening of the 29th annual edition of the Festival d'été francophone de Vancouver, which ran from June 14th to June 23rd, at a time when our organisation was completely mobilised to ensure the success of this event," Ms. Thibault emphasizes.

 

"As the board of directors of the Maison de la francophonie wanted to gain a better understanding of the position of Le Centre on this issue, we accepted their request to meet with them one week before the vote was held. Although we appreciate having had the opportunity to explain our concerns over this project, we still had not received a copy of this letter of intent at the time of that meeting," Ms. Thibault points out. "Once we were able to read the document, to the best of our understanding, we realised that it involved very tight deadlines for carrying out the redevelopment project and the transfer of ownership of the land and building to the property developer, as well as elements that exacerbate the concerns we had already expressed in the past, and during the meeting with the board of Directors of La Société Maison," she continues.

 

In its present format, the project involves the demolition of the building, which will directly affect our ability to continue to generate the autonomous revenues that play a major role in the business plan of Le Centre, in particular with regard to our relationship with the Café Salade de fruits," Ms. Thibault points out. "Le Centre has invested great efforts, particularly financial efforts, to ensure the feasibility of the installation of a French café bistro on our premises in 1995, and over a period of 23 years, Salade de fruits has become an enviable asset within the Maison de la francophonie, and one of the pillars that make the Maison a place where the francophone and francophile community congregates, along with the residents of our neighbourhood and the Greater Vancouver area. On two occasions, we had to jointly undertake major renovations to make it possible for Salade de fruits to operate in its present form. Thanks to these efforts, this relationship has certainly become a success story and a practical example of a francophone organisation that is looking to diversify its sources of revenue," she says. "The current redevelopment project negotiated by Canderel and the Société Maison de la francophonie does not take into account any financial support for the relocation of commercial spaces. Given the significant cost of relocating a restaurant into a new environment, especially as it would have to be done twice (first on a temporary basis during the demolition and construction period, and then once again when the new building is ready for occupation), we do not see how we could manage to preserve this relationship between Le Centre and the Café," according to Ms. Thibault.

 

"During a consensus forum held last June 1st in Richmond, the francophone associations of British Columbia approved the addition of a new goal to be included in the province's next 2019-2024 strategic development plan: namely that by 2024, the francophone organisations and associations will have integrated a more entrepreneurial approach into their regular activities, to achieve greater diversification of their funding. The relationship between Le Centre and Salade de fruits serves as a successful model for this goal. The redevelopment project would mean a significant setback for Le Centre culturel francophone de Vancouver in its capacity to achieve this objective," insists Ms. Thibault.

 

"This would make the business disruption of Salade de fruits all the more regrettable. It would be even more damaging in the sense that the autonomous revenues generated by Salade de fruits have been a crucial element in the ability of Le Centre to receive certain grants that impose limits on the percentage of public funds allowed in the financing of a project, therefore requiring contributions from the organisation itself. For example, in the first year of the implementation of the new program BC Live Music Fund, managed by the provincial agency Creative BC, public funding was limited to 75% of the project's budget. Le Centre was able to obtain a grant of $42,800, used to support live music presentations such as the 2017 Festival d'été francophone de Vancouver, thanks to our ability to use autonomous revenues such as those generated by Salade de fruits. The revenues from Salade de fruits are a crucial part for ensuring Le Centre's access to new sources of funding, and these revenues are also part of the business plan for obtaining other grants that support the cultural programing of Le Centre," Ms. Thibault went on to say. "Salade de fruits is also a source of income for some ten francophone and francophile families, and we must take that into account," she added. "We are all the more distressed by the proposal to demolish the building, given that Salade de fruits has invested nearly $100,000 to expand its space only two years ago".

 

"Salade de fruits is also very often the first point of contact of many Vancouverites with the Francophone community of the city. Many immersion schools brings their pupils for a meal at Salade de fruits, so that they can from this experience gain a better knowledge of Vancouver's Francophone community and the services that are available within our building", points out Ms. Thibault.

 

"Moreover, the revenue generated by Salade de fruits is not the only sources of Le Centre's autonomous revenue that could suffer in the context of the redevelopment project of La Maison de la francophonie, such as it is planned at the present time," Ms. Thibault points out. "In 1994-1995, prior to the opening of Salade de fruits, the autonomous revenue of Le Centre stood at nearly $70,000, in an overall income budget of close to $235,000. In 2017-2018, our autonomous revenue had risen to $347,974, in an overall income budget of close to $1,242,000. Thus, both our autonomous revenue and our grant revenue was multiplied by five (500% increase) over the past twenty-three years," explains Ms. Thibault. "Salade de fruits has been a driver to attract a larger clientele to Le Centre. This has certainly had a positive impact on our other sources of autonomous income, so much so that today, close to $300,000 of our autonomous revenue is derived from sources other than Salade de fruits. This includes income from our French courses, enrolment in Camp Virgule, ticket sales for concerts and shows where sponsorship revenue for our cultural programing has reached new heights, as well as our membership numbers, which have quadrupled over this same period," Ms. Thibault points out.

 

"In the letter of intent, the developers express a commitment to finding alternate premises located in the Broadway corridor between Main and Arbutus to accommodate together all of the associations that currently make up the Maison de la francophonie during the demolition and construction of the new building. Nevertheless, there is no assurance that at the time of the demolition, any large enough space will be found in this part of the City of Vancouver, not only to accommodate all the limited partners of La Maison, but even just to bring into one location all the current activities of Le Centre. On its own, Le Centre occupies nearly 4,200 square feet (nearly 3,000 square feet if we exclude the restaurant), and the kind of space that could continue to provide the library services, language courses, visual arts exhibitions, and other services used on a daily basis by the community and the population is very rare in the City of Vancouver. We already know that no multi-purpose room is planned in this temporary site, which would force us to delocalise the Camp Virgule activities, which also represents a step backwards for Le Centre," she affirms.

 

"Any negative impact on attendance at our activities during a construction period that could last between three and four years may well have an impact on our ability to provide a number of services that are currently offered in Le Centre's programming and that are in part supported by our autonomous revenue. This also raises concerns about our ability to provide activities and services that we commit to providing under our funding agreements with the Department of Canadian Heritage and other funding organisations," she continued.

 

"It is apparent to us that Le Centre will take on a significant portion of the risks in a project that involves the demolition of the building. We are particularly concerned about what might happen to the Festival d'été francophone de Vancouver during the demolition and construction of a new building and even afterwards. Over the Festival's 29 years of existence, and particularly with regard to the main show on the outdoor stage of 7th Avenue, we have worked very intensely to ensure a positive relationship with our closest neighbours," Ms. Thibault explains. "This is no easy task, especially since the zoning of the district where La Maison de la francophonie is located has become mixed commercial and residential. A number of condo towers have been built, and each time that happens, we have to manage to convince the new residents to accommodate the noise of the amplified music. This was a particularly arduous task when a residence for retired people was built several feet from the outdoor stage some twenty years ago. We have also observed over the years that the tolerance level goes down when the residents have paid very high prices for their new homes. And the residences that Canderel is proposing to put on the market with the redevelopment of La Maison de la francophonie are high-end condominiums," Ms. Thibault points out. "It took us many years to develop the expertise to use the West 7th Avenue space in an optimal fashion to organize an outdoor concert and street fair, and we might very well have to start from far behind when we would return".

 

"This year Le Centre is participating in a number of studies relating to the viability of the music industry in Vancouver and in British Columbia. We are also participating in the City of Vancouver's Creative City Strategy consultations on the adoption of a new cultural policy on the municipal level. It is generally felt in the arts and culture milieu that property speculation in Vancouver has had many negative repercussions on our sector. Even if some members of the City administration would recommend to include a clause in the title of new owners with regard to holding the Festival for one day in June, complaints about the noise or any other inconvenience related to the Festival are sent in to the department that issues events permits ("special events licences"), which has full jurisdiction in the matter. We know from experience that it takes very few complaints for the permit to be challenged. We don't see how the densification of the site of La Maison de la francophonie itself, with high-priced residential units located just a few feet away from the outdoor stage on West 7th Avenue, could be an advantage to holding the Festival," she emphasises.

 

"As we do not know where we might find ourselves during the demolition and reconstruction of the building, we could be located in a place where it is not feasible to close off the street, for example due to public transit. But the concept of a festival in the heart of the city is the commercial brand of the Festival d'été, in the same style as the francophone music festivals held in cities like Montreal. The "street festival" segment of the event is the one that draws in the most in terms of autonomous revenue, whether we are looking at attracting major sponsorship, or generating income from ticket sales and no-host bar. So the business model for the whole Festival d'été francophone de Vancouver would be threatened," according to Ms. Thibault. "This concept, which we were the first to implement in Vancouver, could be threatened not only by the demolition and construction of the new Maison de la francophonie, but also afterwards, because it is clear that the neighbourhood dynamic will have changed when we move back. Not only will we have to satisfy the new residents, but the old neighbours, both residential and commercial will no longer be accustomed to the event. This means that we might have to start back at square one to regain acceptance for a street festival in our neighbourhood," she explains.

 

"We have expressed our concerns about the impacts of this project from the beginning, and particularly during a meeting of our board of directors in April 2011, which was attended by Mr. Pierre Gallant, President of the board of directors of the Société Maison. We expressed our concerns about these impacts once again in a letter addressed to Mr. Gallant on September 10, 2013, after the second feasibility study of the project was unveiled in April 2013. In spite of our efforts, and although other initiatives regarding this project were ordered by the Société Maison and carried out in the fall of 2017 (including a survey and a study of spatial needs, which would be different for each of the limited partners), no impact study on this project has been carried out or even initiated. This is a great disappointment to us," says Ms. Thibault. "We cannot imagine that a project of such scope would not be accompanied by a study of the potential impacts on the ability of the limited partners to maintain their business models and the commitments to the community and their funding backers."

 

Ms. Thibault adds: "We were also surprised to learn, in the letter of intent that was put to the vote of the limited partners, and during the presentation that accompanied this vote, that it is the intention of the property developer to give back to the limited partner associations essentially the same number of square feet in the new space of the Maison de la francophonie, with a potential increase of 10% of this number of square feet. For example, the legal capacity of the multipurpose room (Studio 16) would go from 136 to 150 seats. As no plan for the new building and the redistribution of the spaces has been submitted to the limited partner associations, it is difficult for us to evaluate whether this project will significantly meet one of the premises used to argue in favour of its adoption, which is to include a greater number of associations and services for the francophone and francophile community in the new premises. To be able to judge this, the needs study with the limited partners that was initiated in the fall of 2017 should have been completed and accompanied by a first draft of the plans intended for the potential use of the space, before we had to vote on the adoption of a letter of intent with the property developer that includes numerous commitments on our part, especially since it asks the Department of Canadian Heritage to give its approval immediately to the realisation of the project put forward by the developer Canderel."

 

"In addition, our analysis of data from a survey that was conducted in the francophone and francophile community in the summer of 2017 is different from the interpretation given by the board of directors of the Société Maison," Ms. Thibault adds. "We noted that 75% of survey respondents had come to the La Maison de la francophonie de Vancouver previously, which shows a high usage rate for this venue by the community and the population of Metro Vancouver. In identifying the four main reasons for their visit to the Maison de la francophonie , the respondents identified Le Centre culturel francophone, the restaurant Salade de fruits, and participation in a francophone event, reasons that are related to the programs and services of Le Centre. Among the 25% of respondents who had never previously visited the Maison de la francophonie, over 50% stated that the reason for a potential future visit would be to take part in the services of Le Centre culturel francophone de Vancouver. This data demonstrates and confirms our assessment that from within our current premises in the Maison de la francophonie de Vancouver, Le Centre has been able to prosper and meet the expectations of an important part of the community and citizens. This is illustrated in the growth of our membership, our services, and our budget for autonomous revenue from our installation in the Maison," says Ms. Thibault.

 

"Also, 62% of respondents in the survey consider the Maison de la francophonie de Vancouver to be acceptable premises. The satisfaction rate is very high with regard to the diversity of the associations and services it offers (89.5%), the geographical location and accessibility of the Maison (88%), the activities and events that take place there (81%), as well as the unifying character of the present Maison for the francophone and francophile community (59%)," Ms. Thibault continues. "However, a majority of respondents (52%) expressed their desire to see aesthetic improvements made to the Maison, as well as the organisation of the premises (60%). We are not at all opposed to work that could improve the Maison de la francophonie on these aspects, for the benefit of all of the limited partners, quite the contrary," she states. "Le Centre itself has known three phases of renovation between the years 1994 and 2000 to be able to adequately serve its members, the community and the population," notes Ms. Thibault.

 

"In our letter addressed to Mr. Gallant in 2013, we did request that an independent inspection of the building be done by the Société Maison de la francophonie, because at the time, the redevelopment project was being justified by its board of directors on the basis of an opinion that the maintenance, upkeep or renovation projects of the Maison de la francophonie were not viable long-term options. This depreciation report was done in 2014, and it concluded that over the long term, a period up to 15 years, i.e., 2029, depreciation expenses of $1,465,000 would be needed. We recognise that this is a significant sum, all the more so as the mortgage due at the end of the 2017-2018 fiscal year will be approximately $1 million. This study did not take into account potential seismic upgrading, which may need to be done at some point. However, for the time being, we benefit from a grandfather clause due to the period of the building's construction, since one wing was built in 1973, whereas the main wing was built in 1985, shortly before the francophone community acquired the building", Ms. Thibault explains. "This wing is the work of the architect Bruno Freschi, the main architect for Expo '86, and to whom we owe the design of Science World, one of Vancouver's trademarks. So La Maison is a place of some significance in the architectural heritage of the City of Vancouver, and we should care about that," she argues.

 

"We also feel that the La Maison de la francophonie is not in a precarious financial situation, so that other options should be excluded," she says. "Over recent years, La Maison has succeeded in generating an annual surplus of approximately $100,000, and this accumulated surplus at the end of the 2016-2017 financial year was close to one million dollars ($987,967). We anticipate that at the end of this 2017-2018 year, it will have passed the one million dollar mark," she says. "Bank reserves stood at $543,000 at the end of the 2016-2017 fiscal year. Taking into account the value of the land and the building, which are estimated by BC Assessment at close to $30 million in 2018, we feel that we have a strong enough foundation to consider another option than the one on the table," Ms. Thibault insists.

 

"This is all the more valid since the Federal government announced a new official languages action plan for 2018-2023 that has just been unveiled in March 2018," she continues. "This plan earmarks new investments of $67.25 million over the next five years to invest in minority official language community gathering places, in addition to the investments of $28 million for educational and community infrastructures announced in 2017. This announcement is a game changer, providing funding opportunities that were not previously accessible," argues Ms. Thibault. " We feel that this recent announcement opens new doors and that this is an interesting option worth exploring with regard to financing to improve and renovate La Maison de la francophonie de Vancouver. We have always wanted to find a renovation option that does not involve the demolition of the building, and that could possibly mitigate the negative impacts that we have raised for Le Centre with regard to the current redevelopment project that is put forward with the property developer Canderel," Ms. Thibault maintains.

 

"We would like to reiterate that the board of directors of the Centre is acting in accordance with the resolution adopted at our annual general meeting in September 2016, stipulating the important conditions to be met before Le Centre would give its approval to the current project. In addition to the concerns we have raised, and the need to carry out due diligence in reviewing any legal document that accompanies this project, this resolution requires us to get more precise information on a number of aspects of the project, including the space that would be occupied by Le Centre in a redevelopment project of the scope that is put forward by the Société Maison de la francophonie, or even the continuation of our lease and its terms that we would have to commit to after a potential demolition and reconstruction of the Maison," concludes Ms. Thibault.

  

About Le Centre culturel francophone de Vancouver

Incorporated in 1975, Le Centre culturel francophone de Vancouver has for mandate to present professional caliber events and shows, offering the citizens of Vancouver access to artistic productions in French or visual, media and performing arts from the francophone culture. Le Centre also offers an array of educational and community services to anyone who is interested in the activities of Le Centre, whether or not they speak French.

 

 

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Source : 

Pierre Rivard

Executive and Artistic Director

pierre.rivard@lecentreculturel.com              

604-736-9806